儿童疫情防护和居家治疗指南 [2022-12-10]

龙潭圩 2025-04-05 11:24:51 6

其实，存在两种人口红利。

把市场暴跌作为泡沫看，到今天经济学者还是事后孔明，什么理论云云有点搞笑。我没有中国城市的市内与市外的人口分布，市外包括外籍人士。

若如是，则见笑天下矣。美国的压力不论，日本出外投资的大户重视日圆在国际上有强势，国会因而反对以通胀之法来拆解因为楼市暴跌带来的困境。记得三年前，当内地的楼价从低位上升了约四倍多时，北京推出打楼政策，打了大半年终于打死，楼价下降了约四分之一，大家又嚷着要救楼。这是科学方法上的话题，我在《科学说需求》一书内手起刀落，解释过了。这些年新兴的泡沫理论必定连带着货币问题，尤其是货币政策带来的借贷膨胀。

重庆已推出，详情我没有跟进。这里要说的是另一个不可能错的原则：人民的收入增加，他们的积蓄要放进一些仓库去，作为财富累积。伦敦仍是最主要的国际金融中心之一，全球仍然有大量的富人对伦敦市中心的房地产有大量的需求。

泡沫之辨自从2002年以来，大量非常强有力的、人为的、有意识的限制土地供给的政策，造成了中国多数城市土地的严重供不应求。然而，资产高价本身并不总是等同于泡沫。决定中国城市房地产的长期价格，尤其是其泡沫化程度的诸因素中，最重要的是中国的经济基本面。人为限制土地供给造成的资源稀缺，制造过度投机的环境，不仅是造成高房价的首要原因，还是创造垄断、寻租、腐败的温床。

这是世界第一，是破坏性的拥挤，破坏了人的基本生活工作学习环境，破坏孩子成长的基本环境，破坏企业家，破坏小企业，破坏创新企业生长必需的环境。但是，如果投机性特别高，需求会在短期内被推到不能长期维持的高度，这就是所谓泡沫。

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不过，即便存在泡沫，市场会波动，但只要波动不把经济搞垮，长期的价格趋势一定是由经济基本面决定的。我曾在伦敦工作生活过近18年，作为一个中国学者，我对这同属英帝国里不同体制之间的反差感触很深。长远看，中国应该还有20年到30年相当高速的经济发展，世界历史上最大规模的城市化进程主要发生在最近的二三十年里。以打击需求压低房价之措施犹如杀鸡取卵。

2008年金融危机后有所下降，现在已基本返回到危机前的状态。中国的房地产市场，无论是住房方面还是投资方面，都有很强的需求。但看看70%以上的香港百姓极其拥挤和拮据的生活，看看每月付1,000多元房租生活在鸽子笼里的老人们，怎能相信这是世界上最富裕的经济体之一？我在任何一个发达的市场经济都没有见过这种情形，在文献上也找不到。但这些不可耕地却不允许使用。

香港人均GDP比韩国和中国台湾高六七成，但其大多数民众的实际生活水平显然低于韩国和中国台湾。一旦基本面出现问题，就不能支撑资产的高价，因此是不可能持续的泡沫，泡沫破灭就回不来了。

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2008年全球金融危机的根源是美国房地产市场存在严重问题（次贷问题），同时又有史无前例的按揭贷款及所有金融机构的高杠杆率。其中一个显然的信息是汽车市场需求。

各国的房地产市场和金融市场曾有过多次波动，但多数不是泡沫破裂，滑下去以后不久会返回来的。这就是导致伦敦高房价的市场需求与供给的基本面。都说中国内需不足，原因何在呢？内需中最大的是住房，以及与住房相关的消费和投资。当然，无论郊区的土地供给如何，在大都市的市中心及个别市区，房价不可避免仍会很高，这在任何发达的市场经济都一样。房地产市场的价格也一定是由土地和建房的供给，以及人们购买住房的需求共同决定的。有人会说，不对，中国有很多的沙漠和荒地。

舶来政策之弊中国内地的土地财政与限制土地供给的一整套政策是20世纪90年代后从香港学来的。这个拥挤不堪的世界第一，并不是因为它真的没有土地，而是土地不供给。

同样的道理也适用于纽约、香港，以及房价正在上升的北京、上海等。市场投资中包括投机性投资，这是市场经济的一部分。

多数人都认为，由于缺地，香港的人口密度极高，当然寸土寸金。中国房地产市场的基本面，最重要的是城市房地产的长期需求及城市房地产土地的长期供给。

中国还有绝大部分不可耕地完全可以用于城市建设。土地私有制是英美市场经济发展、产业革命产生的基本前提。但是实际上，由于80%以上的土地不允许使用，香港的实际人口超过每平方公里3.2万人。在经济基本面良好，健康需求强劲的背景下，房地产泡沫的主因是按揭贷款的高杠杆率。

必须清楚，香港的土地财政与限制土地供给的一整套政策是殖民时期的政策，这在所有民主体制下的市场经济国家不可能通过，也不可能为民众接受。自清末始，港英当局就限制土地出让，以后更以卖地为谋取财政收入之手段。

借用2008年金融危机来比喻今天的中国，实在不当。房地产的长期需求是决定性的因素，它又取决于整个经济的发展。

房地产业会不会大幅向下栽，导致灾难性后果，在经济基本面健康的前提下，这取决于按揭贷款的杠杆率。当投资量很大的时候，其中经常有很多投机，价格会因此上下波动。

中国为什么要严格限制土地供给？政府反复强调两个理由：第一，中国地少人多。中国的人口密度在全世界排在中下，比中国人口密度高的国家有七八十个。（作者：许成钢香港大学教授）进入许成钢的专栏进入专题：房地产。因此，把土地供给向市场放开是必要条件。

这当然同英美国内的民主政治制度有本质的不同。因此，如果不认清经济的基本面和市场的长期趋势，讨论泡沫是讨论不清的。

相比之下，中国城市人均住房只有25平方米左右，北京与上海也只有33平方米左右。如果这些不可耕地可允许被用于城市建设，中国的房地产价格不会这么高。

只要土地的供给放开，非耕地的土地允许使用，北京的地价就不会是现在这样。住房统计表明，首尔居民平均住房面积反而比北京和上海大很多。

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